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[房企年报]旭辉集团:销售快速增长 拿地节奏放缓

时间: 2019-03-14 15:30:14 | 来源: 新浪财经 | 阅读:

3月14日,旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK,以下简称“旭辉”)在香港及上海同步召开年度业绩发布会。包括董事长林中、总裁林峰在内的公司管理层阐述了2018年各项经营业绩,并展望了未来的发展目标。

新浪财经记者现场参会,为投资者总结旭辉2018年年报的八大要点,除了一连串业绩数据,更值得投资者关注的是旭辉在布局、品质、效率、财务等提质增效方面进行的各项努力。总体看,旭辉近几年实现了快速增长,销售额在2018年依然保持快速增长实属不易,地产牛市已进入收获期,全年融资成本有所上升,财务状况稳健。拿地成节奏放缓,相对于售价看,公司拿地成本较高,这在未来或将考验公司的成本控制能力。

要点一:此轮地产牛市进入收获期

得益于过去几年销售额的快速增长,旭辉2018年业绩保持稳定快速增长。其中,营收423.68亿元,同比增长33.1%,核心净利润55.36亿元,同比增长35.6%,均延续了过去三年30%左右的高速增长。总资产增长59%,至2411亿元。

董事长林中认为,房地产市场进入“平稳增长,低频波动,震荡上升”的新长周期,为旭辉这样追求精细化管理和高周转策略的企业带来了机会。未来几年,旭辉将坚持均好发展理念及增长、盈利、风险三者平衡。

要点二:盈利能力有所提升,派息政策稳定

财报显示,剔除并表影响旭辉的毛利率达34.7%(并表毛利率为25.05%),较17年提升5个百分点;核心净利润率达13.1%(并表利润率16.8%),同比上升0.3个百分点。

值得注意的是,旭辉核心净资产收益率(ROE)进一步上升至23.8%,已连续3年增长并保持在20%以上,处于行业领先水平。

同期,旭辉延续了一贯的派息政策,全年派息每股0.3港元,上市至今已合计派发股息每股1.06港元。旭辉方面表示,未来也将保持稳定的增长和派息,实现对股东的长期价值回报。

要点三:全年销售高速增长,聚焦一二线

2018年,旭辉实现合约销售1520亿,同比增长46%,超额完成了年初制定的1400亿销售目标,整体规模位列行业第15位,权益比例约为53%,较17年的52.88%有所上升。全年合约销售面积960万平方米,合约销售均价15900元/平米。产品结构中改善住宅占比稳中有升。全年旭辉的销售回款率维持在87%以上水平,同比增长2个百分点。

从各区域对销售额贡献来看,销售来自全国44个城市195个项目。其中,来自一二线及准二线城市销售贡献达94%,销售分布更趋均衡。苏南、浙江、皖赣等区域小集团销售超过百亿,其中,浙江区域突破200亿。来自重庆、青岛、温州等新区域的销售增长较快。

要点四:拿地节奏放缓,权益比例提高

2018年,旭辉全年补充土储货值超2200亿,新进入15城,新增93幅地块,拿地金额768亿元,拿地节奏有所放缓,拿地金额与销售金额之比为0.5,整体杠杆率有所下降。平均拿地价格6190元/平米,销售均价与拿地均价之比约为2.56,较2017年的2.1有所上升,这或将在未来提升公司销售毛利。但在主流房企中,相对销售价格而言,旭辉的拿地价格是偏高的,这也直接影响了公司的毛利率水平,公司目前正试图通过提升综合竞争力来降低拿地成本,包括将在全国范围内大力布局商业配套等“房地产+”上下产业链,最终成果如何有待观察。目前,全国化布局已覆盖55个地级以上市,完成了沿海及内陆核心区域布局。

公司2017年拿地金额创下历史新高,尽管权益比例有所下降,单权益金额也高达452.16亿元,而拿地成本也是创新高的8000元/平米,高地价或将在未来影响旭辉的毛利率水平。好在参股的其他业务贡献的业绩比较稳定,让公司的净利润率及ROE达到一个较好的水平。

值得一提的是,全年拿地权益比例达54%,较2017年的41.74%明显提升。18年四季度以来旭辉以不到20%的低溢价率入手多幅新地块,平均权益金额占比超过75%。2019年前两个月,还先后在苏州、天津等地获取多幅土地资源,平均权益比更高达90%,未来将帮助旭辉有效提升销售权益占比。

林中表示,2019年公司将继续把握土地市场窗口机会,把握城市分化和市场轮动的投资机会,增加在二线、强三线城市的土地储备,进一步优化土储结构,增加项目权益比重。早些年,自2013年至2017年,公司的拿地权益比例逐渐下降到41.74%的较低水平,这也拉低了后续销售结算权益比例,多少让旭辉的TOP15名次有些“水份”,鉴于目前的土地储备及财务储备,旭辉有意在未来逐渐提高权益比例,并增加自持物业的规模。在可见的未来,旭辉的资产体量或将明显增厚,而账面现金流状况将受到一定的影响,从这个角度看,一方面,旭辉对于中国房地产市场还是乐观的;另一方面公司也在为存量房市场的到来做准备。

要点五:土储货值充足,主要分布在一二线

目前,对比来看,旭辉土地储备相对充沛,布局合理。截止2018年年底,总土储达5500万平米,对应货值8000亿元,为2018年全年销售额的5.26倍。其中分布在一线,二线和准二线城市占比91%,已确权面积为4120万平米。今年年初,旭辉以低于区域市场价格水平的地价竞得武汉光谷核心区曙光村地块,补充了位于城市核心区的逾50万方纯住宅土地储备。

优质的土地储备,为旭辉征战城市化“下半场”奠定坚实基础,2019年旭辉可售货值3500亿元,而据总裁林峰介绍,旭辉将2019年的合约销售目标定在了1900亿元,同比上升25%。

要点六:融资成本有所升高,杠杆率上升

旭辉2018年期末综合融资成本5.8%,较2017年5.2%的成本有所上升,但处于行业较低水平;净负债率67.2%,较中期下降近4.88个百分点,较2017年有所上升;债务结构更合理,短债占比较去年同期继续下降8个百分点至17%。账面现金达446亿元,足够覆盖短期债务。

2018年,旭辉维持了境内AAA、境外BB的评级,展望为稳定或正面。公司CFO杨欣表示,公司一贯秉承稳健的财务纪律,未来,也会以不断提升公司评级为目标,坚持均衡健康发展。

要点七:CIFI-5和建造2.0逐渐落地,或考验旭辉成本控制能力

2018年,旭辉在第13届金盘奖上捧回68项奖项,成为当年获奖最多的开发商。同年,发布CIFI-5“全龄人居关怀系统”产品线,目前已落地42城市60多个小区。苏州旭辉铂悦府项目更是摘得“中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”。

旭辉2018年开始全面推行建造2.0体系,通过穿插提效,使得单项工期延长,整体工期缩短,同时提升施工质量的效果,全面实现了建筑安全、产品品质的提升。2018年已在13个项目落地,2019年还将持续推广。

客观的看,旭辉在目前毛利率水平的情况下,若持续提升建安成本的话,一方面,这是由于公司聚焦改善型住房需求的战略所决定的,但另一方面,更高的建安成本或给公司项目毛利率带来压力。综合来看,旭辉需要进一步加大竞争力以降低拿地成本,这可能为公司提升产品质量腾出成本空间。

要点八:“房地产+”陆续成型,大力发展自持商业

2018年,旭辉“房地产+”各领域陆续成型。永升物业2018年年底成功赴港上市;领寓作为长租公寓行业领跑者,长租公寓签约5万间,居行业前三;集团将着力加大旭美商业在全国的布局力度,主要以自持物业的形式,2018年上海浦东置汇旭辉广场LCM等地标项目成功开业,市场反馈良好。未来几年,计划在上海、北京、重庆、成都等地陆续开业商业体项目,未来租金收入将再上一个台阶。

新闻标题: [房企年报]旭辉集团:销售快速增长 拿地节奏放缓
新闻地址: http://www.yzbclub.com/caijing/2270.html
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